《房子原本只是借登記，親人卻說是他的！親人代持變爭產，該怎麼辦？》

你可能曾為了：

規避貸款限制

父母稅務考量或年輕人購屋名額限制

親兄弟間「互相信任」的口頭協議

而讓房產掛在家人名下，心想：「一家人不會出問題啦，反正是我的錢、我的房子。」

但隨著時間過去，有人突然開口說：「登記在我名下，就是我的。」
或在分家、爭產、父母去世後，其他兄弟姊妹突然主張：「這間房子要平均分。」

你氣到冒煙，卻不知道：

「我明明是出錢的人，卻沒有產權，這樣公平嗎？」
「對方說是『贈與』，我還有證據可以討回來嗎？」
「如果對方已經過世，房子會被當成遺產分掉嗎？」

一、法律怎麼看「親人代持」？

📌 房產登記在誰名下，法律上「推定」就是誰的。
除非你能舉出證據，證明這是「借名登記」，否則就算錢是你出的，法院仍可能判定產權不在你手中。

二、什麼是「借名登記」？如何主張？

✅ 「借名登記」的定義：
指的是出資人因某些原因，請他人代為登記不動產，但不移轉實質擁有權的行為。

為了主張「房子是我的」，你必須證明：

你是實際出資者（頭期款、貸款、裝潢費）

你與對方有「借名」的明示或默示約定（對話紀錄、文字、證人）

房屋由你實際使用、管理、繳稅

對方未曾主張擁有，甚至曾承認是你代登記

📌 通常這類案件會透過「確認所有權訴訟」來解決，並輔以民事法理處理信託或不當得利問題。

三、如果對方已經過世，怎麼辦？

房產若仍登記在對方名下，法律上會被視為其「遺產」，進入遺產繼承程序。

此時你要做的不是和其他繼承人吵，而是：

✅ 儘快提起「確認所有權訴訟」
目標是向法院請求：確認該不動產實為你所有，而非過世者遺產

如果你成功勝訴，該房產將不被納入遺產分配，其他繼承人無權主張

📌 重點在於：越早提告、證據越充足，勝算越高
時間越久，證據越模糊，風險越大

四、OLAW提醒你：這些情況也可能構成「贈與」爭議

對方可能主張：

「你當初說送給我的」

「沒有人會傻到出錢不掛自己名下」

「你已經超過十五年沒主張了，時效過了」

這時你必須強化：

資金來源證明（匯款紀錄、存摺交易、貸款紀錄）

長期實際使用證明（繳稅、水電、裝潢）

當初對話、群組紀錄或家族中其他人的證言

如果你仍住在該處，證明「擁有事實」對你極有利

五、可以不打官司直接解決嗎？

可以，但風險高。

若對方願意：

✅ 簽訂「返還協議書」並辦理所有權移轉登記
✅ 用「贈與撤銷」方式補登記過程（如父母間誤會）
✅ 先進行家族協調或調解委員會調解，降低訴訟風險

若對方不願協商或直接主張產權是他的，你應立即尋求律師協助提起確認訴訟，避免房屋被處分或列入遺產後無法追回。

結語：親人代持，是情分，也是風險
你願意相信家人，但法律不會因為你們有血緣就自動幫你把財產還回來。
✅ 房產是法律行為，「登記」代表權利，「證據」決定歸屬。
不要拖、不要怕，不主張＝放棄。

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