《租屋出去租客不繳租金，房東可以如何自保？》

房東最怕的租客類型之一，就是拖欠租金卻仍占屋不走，甚至一拖就是好幾個月。明明合約白紙黑字寫清楚，卻發現現實中「租金收不到，房子還要修」，讓許多屋主叫苦連天。

面對這樣的情況，身為房東該怎麼做才能合法自保、不再吃虧？本篇將從法律觀點帶你理清「欠租」發生後的處理路徑，以及有哪些該做與不該做的自保方式。

🔹一、租客不繳租金，算違約嗎？

是的。
根據《民法》第440條又稱「房屋租賃契約終止租金遲延條款」規定：「承租人應依約定支付租金」，若未繳納租金已構成違約，房東可依法主張終止契約、請求返還房屋並請求損害賠償。

但要注意，「口頭約定」不如「書面契約」清楚，若無合約在手，會大幅增加後續舉證難度。

🔹二、房東常見錯誤：不能私自斷水電、換鎖趕人

很多房東一氣之下，會選擇直接斷水電、換門鎖，或請鎖匠開門進屋。
但這些行為在法律上有可能構成「強制罪」、「侵入住居罪」，甚至會被租客反告。

提醒你：就算租客欠錢，也不能用非法手段「驅逐」他。
處理方式應當循法律程序，才不會讓自己陷入更大的法律風險。

🔹三、合法處理步驟：三大法律自保機制

✅1. 寄發存證信函，主張解除契約

當租客逾期未繳租金，房東可以寄出存證信函，正式通知對方違約，並依據合約條文主張終止契約、限期搬遷。

📌內容重點包含：

• 欠租情形說明（具體金額與月份）

• 要求幾日內繳清或搬遷

• 若未配合，將提起法律訴訟

✅2. 提出民事訴訟：返還房屋＋損害賠償

若租客仍不搬遷，可委託律師向法院提起「房屋返還請求」與「租金損害賠償」訴訟。

⚖️ 實務常見請求包含：

• 歸還房屋使用權

• 補繳欠租

• 損害修繕費（若屋況遭破壞）

訴訟勝訴後，法院可發出強制執行命令，由執行處進行強制搬遷與清場。

✅3. 提出假扣押，凍結租客財產保障債權

若擔心租客在訴訟過程中脫產，可向法院聲請「假扣押」，優先凍結其存款或財產。
這可以提高勝訴後實際收回租金的可能性，避免打贏官司卻收不到錢。

但需注意，申請假扣押時通常要提供擔保金或法院核准，建議由律師協助進行評估。

🔹四、三個預防勝於治療的「房東事前自保建議」

1️⃣ 簽訂書面租賃契約，明確列出違約條款
包括：繳租時間、違約金計算、清場期限、法律責任等，避免事後扯不清。

2️⃣ 每月固定管道收租，保留轉帳紀錄作為證據
盡量避免現金交易，並留存通訊紀錄，保障法律舉證權益。

3️⃣ 定期巡查物件，避免長期無人掌握使用情況
特別是出租給外地人士、短期租賃、次承租情形，須提高警覺。

🔹五、遇到惡質租客，建議諮詢律師協助

拖欠租金、拒不搬遷的案件，往往牽涉民事、刑事甚至執行程序，時間可能拉長數月甚至一年以上。

為避免錯誤行動導致反被提告，建議房東儘早委任律師處理，並運用法律工具保護自身權益。

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