《房東欠債房子被法拍，我還能繼續住嗎？租屋族必懂的權益保護指南！》

想像一下這個情境：
你住得好好的，租約也還沒到期，
卻突然收到法院通知，房東的房子因債務問題被法拍了。

你可能會問：

「我還能住下去嗎？」
「房東欠錢又不是我欠的，為什麼我要搬？」

一、租屋遇到房東法拍，基本原則是什麼？

✅ 依照《強制執行法》第91條、民法第425條規定，租賃契約對第三人有對抗力時，新買受人必須承認並繼續履行租約。

簡單說，如果你的租賃契約具備「對抗第三人」的條件，
即使房子被法拍賣掉，新房東也不能隨便趕你走！

二、什麼是「對抗第三人」？怎麼才算有保障？

✅ 要讓租賃契約對抗第三人（也就是新買家），必須符合以下條件之一：

✅ 1. 租賃契約有經公證
如果你跟房東的租約有辦理公證，法院會認定新買受人必須承認這份契約。

✅ 2. 租屋人已占有使用該房屋
即使沒有公證，只要：

你實際居住在房屋中

水電、收據、地址登記等可證明你是合法佔有者

法院通常也會認定你有「租賃占有」的事實，新買主不能直接驅離你。

✅ 占有使用＋租賃事實證明，即可保護自己。

三、如果租約條件符合，可以怎麼主張權益？

當房子被法拍時，法院或新買家應該會通知你，這時你可以：

主張租約存在，要求新買主繼續承認租賃關係

提出租約副本、繳租憑證、水電單據證明你持續占有

若新買家拒絕，可依《強制執行法》第91條第3項向法院聲明異議

四、但要注意，還是有例外狀況！

以下情形下，即使你有住，也可能無法繼續住：

租約內容明顯不合理（如超低租金、長期免租，法院認定有假租真借情形）

你在法院公告查封前才臨時入住，且無法證明事前已有租賃關係

你的租期已經自然屆滿或違反租約約定

所以平時保持租屋合約的完整性與繳款紀錄保存非常重要！

五、如果最後真的要搬走，可以爭取什麼？

若新房東確實依法終止租約（如租約已到期、合理合法終止），
你仍可以：

要求房東或法院返還押金

視情況請求搬遷期間合理的寬限期

依據租約條款請求必要費用賠償（如：提前搬家支出）

六、結語：租屋不是無力者，懂法律才有底氣

房東欠債不是租客的錯，
只要懂得運用「占有＋租約」的法律武器，
即使房子被法拍，
你的居住權也可以被保護到最大限度。

租屋族，不是弱勢族群，
知法懂權益，才是最好的安全網。

#OLAW #線上律師 #律師 #法律 #知識 #全台最大律師媒合平台#租屋 #權益 #居住

📢 OLAW 線上律師可協助你處理租屋遇法拍、占有保護證據整理、租約對抗第三人聲明，讓你在變局中守住居住權！